买房的第一性原则
跨年之际，我终于买房了。前两天有同事问我买房买到哪里，买了什么样的房子，是如何考虑的。这是一个好问题，当你手握一笔预算，在选择房子的时候，脑子中会有很多选项。而买房子的事情又事关重大，你会动用过去积攒的大部分资本，而房子又会影响未来很长一段时间的生活，如何做决定才不会后悔？
因为房子的特殊性，我们无法做到「想买什么就买什么」。我们必须在一定预算，一定时间，一定区域，针对关键需求考虑问题。在考虑关键需求时，我在2019年11月30日的文章《用战略思想指导买房》中参考了阿里参谋长曾鸣的「极简战略框架」，针对「以终为始，大舍大得」这个原则，我按照优先级排出了以下三个需求：
第一、房屋条件和居住环境
第二、对口的教育资源（学校，包含资格与距离远近）
第三、交通的便利性（驾车 + 地铁，主要以驾车为主）
盘点手头资源和预算之后，列出以下两个条件
即买即住的房子，精装二手房或者精装现房
房屋总价1000万左右，最高不超过1300万
但是在随后一个月左右的实地考察中，我发现很难找到满足上述所有条件的房子。有几个心动的房子，但又有一些「硬伤」，一一谈一下。
案例1：顺义后沙峪精装二手现房，小区很好，距离商圈一路之隔，但是房型只有150平米、300平米两种主流选择。150平米的略显下，300平米的很不错，但是超过预算。
案例2：顺义后沙峪精装二手现房，房子装修不错，而且小区对面就是著名的国际学校。但是小区略显档次不够（具体体现是物业费比较低，地库陈旧，车位紧张）。导致这套房子是这个小区最贵的房子，未来如果想再次置换会很难，小区的定位很难支撑这么高的报价。
案例3：朝阳孙河现房（新房），大平层，200平米，层高3.3米，户型很好，并且可以北望郊野公园。不足在于车位只租不售，而且租金昂贵（25万租18年），每户只能租一个车位。周边配套基本属于0，未来发展只能靠想象和信心。小孩子如果两年内上幼儿园，会是一个大问题。
案例4：朝阳孙河期房，叠拼别墅，总价1600万+，小区基本以别墅为主，地块很纯粹。但总价、首付都很高，而且同样面临车位紧张且昂贵（每个产权车位40万+），交房时间晚，教育商业配套同样是问题。
案例5：顺义中央别墅区成熟别墅的最后一期产品，准现房，大平层。小区、配套都很不错，还送一个车位，另外可以租或者买。但是，房子临路，50米外是高压线。虽然查过国标，说距离25米就就是安全。但是花这么多钱买个房子，挨着高压线总是要做心理建设，以后再次换房时，同样会碰到买主有类似的问题。
案例6：同一小区的大平层二手房，即买即住，含一个车位，面积更大，户型更合理。但是，同样面临高压线的问题。而且最让我们犹豫的是这个房子的装修，大面积用深红色色调，显然是上年纪的人装修的。和一个朋友咨询，他说：如果你在买房时就不满意装修风格，那么在你入住一两年后，这种不满会放大，你最终会忍不住重新砸掉重新装修。
案例7：朝阳北苑的一处房子，小区、房子户型、面积、交通、教育配套都俱佳，还有两个车位！但是同样是装修风格和品质我们不喜欢。当我们正打算先晾晾再说时，房东逆势在中介那里涨价100万。好吧，再见。
以上7套是我们觉得还不错，可以进一步考虑，询价的房子，但是没有任何一套让我觉得：「就是它了」。通过扫描市场的重点区域（北苑、孙河、后沙峪）的所有符合条件的二手房或者精装现房之后，我们发现合意的房子为0。基本上是买得起的，看不上。看得上的，又暂时买不起。
回到开头的几个要求，我发现上述条件不可能都满足，必须做出调整，首先下面三个可以保持不变。
第一、房屋条件和居住环境
第二、对口的教育资源（学校，包含资格与距离远近）
第三、交通的便利性（驾车 + 地铁，主要以驾车为主）
但是对如下的要求必须调整：
即买即住的房子，精装二手房或者精装现房
房屋总价1000万左右，最高不超过1300万
即可以接受期房，可以接受毛坯，总价（含装修预算）可以超过之前的总预算。
但关键之关键，还是想清楚一件事：买房子的第一个考虑要素是「一次购买，长期不折腾」。因为「房住不炒」会成为长期国策，政府会在抑制房地产市场炒作上下足功夫。这在打击炒房客的同时，会让普通换房者也面临考验，最突出的表现是：房产交易周期变得很长。
如果你想换一个改善型的房子，必须先卖掉自己居住的房子。如果你希望用不错的价格卖出，可能需要半年到一年。如果想快点卖出，必须大幅降价。所以，「换房」的过程会变得很痛苦。在这个前提下，买房一定要非常谨慎，尽量避免从「过渡」需求出发买一个自己并不满意，不愿意长期居住的房子。
当我盯着一两年需求时，我看到的是「即买即住，精装现房或者二手房」。但是当我能看到10-20年的居住需求时，我更在意「长期满意」。因为追求长期满意，所以可以接受一个毛坯期房。这样一套房子，自己可以慢慢等待，可以花时间、花经费仔细装修。但是可以满足10-20年的居住需求。如果以后有更好的发展，当然还可以继续换房。如果发展情况一般，这样的房子也会让我长期满意。
居住条件会影响人生很多事情，对于居住的投资自然也适合做战略型的思考。最终，「一次购买，长期不折腾」成了我买房的「第一性原则」，而从这个原则出发，把1-3年的视距拉长到10-20年，就解决了「看的上的买得起，买得起的看不上」的难题。
解决了心理的难题，买房就变得顺利很多了。最终的选择是一个合院类型的别墅毛坯期房，房屋条件和居住环境、教育与商业配套、交通等要求都满足。而且首付也在预算内。
上述过程，就是典型的「向内探索，向未来探索的过程」。我们把「向未来探索」，称之为visioning的过程。对于人生大事，我们需要的不是一个静态的vision，而是不断的visioning。关于vision和visioning的话题，我们会在今晚的知识星球语音中继续深入探讨，欢迎广大辉友倾听和讨论。一旦你在意vision和visionning，你所做的决定，最终影响的是你的所有人生大事，包括买房、结婚、职业发展、教育到财务自由。而且只要你开始向前探索（visioning），你的眼光（vision）就在提升，而你也会大受其益。收益之大，不可量化。对了，除了即将上线的，讨论vision话题的语音，还有两期关于买房的语音已经在知识星球置顶区，可以一并参考。
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